내 집 마련의 첫걸음인 주택담보대출(주담대), 복잡한 심사 기준이 부담스럽다면 이 방법으로 핵심 조건을 한눈에 확인하세요.
신용점수부터 소득·부채·LTV·DTI까지 5가지 핵심 지표를 활용하면, 승인 가능성과 금리 우대 여부를 손쉽게 예측할 수 있습니다.
■ 5가지 숫자로 주담대 문턱을 넘어라.
1. 신용점수와 신용등급 확인
| 1~2등급 | 950~900↑ | 최고 0.5%P 우대 |
| 3~4등급 | 899~850 | 0.3%P 우대 |
| 5~6등급 | 849~750 | 일반 금리 적용 |
| 7등급 이하 | 749↓ | 승인 어려움, 추가 담보 필요 |
- 신용점수는 은행앱·핀테크 앱에서 무료 확인
- 신용이력(연체·조회횟수)도 함께 점검
→ 신용 1~4등급이면 주담대 금리 우대를 기대할 수 있습니다.
2. 소득과 상환능력
2-1. 연봉·사업소득 기준
- 직장인: 연봉 증빙(원천징수영수증·급여명세표)
- 자영업자: 소득금액증명·부가세과세표준증명
2-2. DTI(총부채상환비율) 계산
| DTI(%) | (연간 원리금 상환액 ÷ 연소득)×100 |
- 은행별 DTI 상한 40~60% 이하 권장
- DTI 낮추려면 장기 상환, 부채 축소 전략 필요
→ DTI 40% 이하면 승인 문턱이 한층 낮아집니다.
3. LTV·주택 담보 가치
| LTV(%) | (대출 한도 ÷ 주택 감정가)×100 |
| 은행별 상한 | 수도권 70%, 지방 60% 이내 |
| 우대 등급 | 신혼·청년·보금자리론 등 별도 적용 |
- 감정가는 은행 지정 감정평가사 산출
- 우대 상품(보금자리론 등)은 LTV 70~80% 가능
→ LTV를 계산해 부족한 담보 비율을 미리 확인하세요.
4. 추가 심사 요소
- 주거래 은행 거래실적: 급여이체·카드 사용 실적
- 보증보험 가입: 보증 심사 통과 시 한도 확대
- 부부 공동 신청: 소득 합산으로 승인 용이
→ 주거래 실적과 보증보험 활용으로 승인 한도를 올릴 수 있습니다.
■ 자주 하는 질문(FAQ)
Q1. 1금융권 vs 2금융권 차이는 뭔가요?
1금융권(은행)은 금리가 낮고 심사가 엄격, 2금융권(저축은행·캐피탈)은 금리 높지만 심사 기준이 완화됩니다.
Q2. DSR(총부채원리금상환비율)은 확인 안 해도 되나요?
DSR도 40% 규제 예정이므로, 고소득·다수 대출 보유 시 미리 계산해야 합니다.
Q3. 전입신고·실거주 조건이 중요하다고 들었어요.
실거주 목적 대출(보금자리론 등)은 전입신고·가족관계증명서 등 추가 서류가 필요합니다.
■ 결 언
주택담보대출 승인은 신용점수, 소득, DTI, LTV, 추가 심사 요소를 종합한 숫자 게임입니다. 은행앱·대출 비교 플랫폼에서 5가지 지표를 미리 계산해 보고, 부족한 부분은 사전 개선해 보세요.
이 과정을 통해 대출 승인 가능성을 높이고, 최적의 금리를 확보하시길 바랍니다.
■ 한 줄 요약
신용점수, 소득, DTI, LTV, 주거래 실적 5가지 핵심 지표로 주택담보대출 승인 조건을 쉽게 파악하세요.
※ 금융감독원 – ‘가계대출 건전성 가이드라인’, 주택금융공사 – ‘보금자리론 안내’, 은행연합회 – ‘주담대 비교 플랫폼’을 참고하여 작성되었습니다.
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