내 집 마련 필수! | 주택 담보대출 LTV/DSR 규제 완벽 해설 및 '한도 계산법' (+ 10.15 부동산 대책 반영)

부동산 규제가 다시 강해지며 LTV(Loan To Value ratio: 주택담보대출비율 즉, 주택가격 대비 대출가능금액의 비율) 와 DSR(Debt Service Ratio: 총부채원리금상환비율 즉, 연간소득 대비 대출로 인해 갚아야 할 원금과 이자 상환액의 비율) 이 내 집 마련 한도를 결정하는 절대변수가 됐습니다. 2025년 10월 15일 발표된 대책은 규제지역 재지정과 함께 대출 한도 구조를 전면 손봤고, 바로 다음 날부터 적용되고 있습니다. 특히 가격대별 ‘절대 한도’ 신설, 스트레스 DSR 강화, 1주택자 전세대출의 DSR 반영 등 실수요자의 계산법 자체가 바뀌었습니다.

이번 글에서는 최신 규정과 숫자를 근거로 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’를 끝판정리해 드립니다. 주택담보대출, 10·15 부동산 대책 핵심만 쏙 뽑아 ‘바로 적용’ 가능한 계산법을 제시합니다.

부동산 매매 상담

 

■ [핵심 브리핑] 2025.10.15 대책 한눈에 보기

• 규제지역 재지정: 서울 전역 + 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남) 규제 복원, 토지거래허가구역 병행. 10월 16일부터 대출규제 전면 시행. 
• 규제지역 LTV 일반 차주 70% → 40%로 하향. 다만 생애최초 구입자는 LTV 70% 유지. 
• 가격대별 ‘절대 한도’ 도입(규제지역·수도권): 15억 이하 6억원 유지, 15억 초과~25억 4억원, 25억 초과 2억원.
• DSR 강화: 스트레스 금리(ST) 하한 1.5% → 3%로 상향(규제지역 주담대 한정), 1주택자의 전세대출 이자상환분 DSR 반영. 
• 경과 규정: 10월 15일까지 매매·전세 계약 체결 및 계약금 납부, 또는 금융사 전산 접수 완료 시 종전 규정 적용 가능.
  팁: 규제지역·가격대·차주 유형(무주택/생애최초/1주택) 3박자를 먼저 확인하면 한도 윤곽이 바로 나옵니다.

■ 한눈에 이해하는 10·15 대책 이후 LTV·DSR·한도 계산 로드맵

핵심 변화 요약과 지역·가격대별 한도 체계를 직관적으로 정리합니다.

서울·수도권 규제지역 대출 규정 복원 및 강화

서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 규제지역(투기과열지구·조정대상지역 등)으로 재지정. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전 70% → 40%로 축소. 지정은 10월 16일(목)부터 효력 발생, 10월 15일에 매매계약 체결·계약금 납부 시에는 종전 규정 적용. 
팁: 계약일·계약금 납부일 증빙이 핵심이므로 서류를 반드시 보관하세요.

가격구간별 ‘절대’ 대출한도 신설·강화

수도권·규제지역에서 시가 15억 원 이하 주택은 기존처럼 최대 6억 원, 15억 초과~25억 이하는 최대 4억 원, 25억 초과는 최대 2억 원으로 한도 상한 설정. LTV 40%와 병행 적용되어 더 낮은 값이 실제 한도가 됨. 
팁: LTV로 계산한 금액이 커도 ‘가격구간별 상한’에서 막히는 구조입니다.

LTV와 DTI/DSR의 동시 적용

규제지역 주담대에 DTI 40% 적용이 병행되며, 차주별 총부채 상환능력을 보는 DSR 체계는 유지. 정책모기지(보금자리론 등) DSR 규정은 이번 대책에서 제외되어 기존 틀 유지.
팁: 은행 창구에서는 주담대 심사에 DTI와 DSR을 ‘둘 다’ 본다고 이해하시면 정확합니다.

 

 

전세·신용대출 보유자에 대한 추가 제약

규제지역 내 3억 원을 초과하는 아파트 취득 시 기 보유 전세대출 회수 조치 가능. 1억 원 초과 신용대출 보유 차주는 대출 실행일부터 1년간 규제지역 내 주택 매입 제한.
팁: 전세대출 유지 중 ‘갈아타기’ 계획이 있다면 취득가와 시점부터 재점검하세요.

‘스트레스 금리’ 하한 상향

상환능력 평가 시 적용하는 스트레스 금리 하한을 3%로 상향해 금리 상승 내성 테스트가 강화. 실제 가능한 한도는 체감상 더 줄 수 있음. 
팁: 고정·혼합형 금리와 만기 선택으로 월상환액을 균형 있게 맞추세요.

LTV·DTI(DSR)·가격상한을 엮어 ‘실제 한도’를 계산하는 법

단계 1) LTV 한도 = 주택가격 × 적용 LTV(규제지역 40%)
단계 2) 가격상한 한도 = 구간별 상한(≤15억 6억 / 15~25억 4억 / >25억 2억)
단계 3) 상환능력 한도 = 연소득 × (DTI 또는 DSR 한도) ÷ 연이율(원리금균등 가정시 개략치)
단계 4) 실제 가능액 = 위 세 값 중 ‘가장 작은 값’ 선택. 
팁: 은행별 스트레스 금리·만기·상환방식 차이로 세부 한도는 달라집니다.

사례 시뮬레이션으로 보는 ‘체감 한도’

사례 A) 규제지역 시가 12억 아파트, 무주택, 연소득 8천만 원, 금리 5% 가정

LTV 한도: 12억 × 40% = 4.8억
가격상한 한도: 6억(≤15억 구간)
상환능력 한도(개략): 8천만 × 40% ÷ 0.05 = 6.4억
→ 실제 가능액: 4.8억(최소값)

 

사례 B) 규제지역 시가 19억 아파트, 무주택, 연소득 1억 2천만 원, 금리 5% 가정

LTV 한도: 19억 × 40% = 7.6억
가격상한 한도: 4억(15~25억 구간)
상환능력 한도(개략): 1.2억 × 40% ÷ 0.05 = 9.6억
→ 실제 가능액: 4억(최소값)

 

사례 C) 규제지역 시가 28억 아파트, 연소득 2억 원, 금리 5%

LTV 한도: 11.2억
가격상한 한도: 2억(>25억 구간)
상환능력 한도: 2억 × 40% ÷ 0.05 = 16억
→ 실제 가능액: 2억(최소값)

팁: 고가주택일수록 ‘가격상한’에 막히는 경우가 많습니다. 

 

비규제지역의 기본 프레임

비규제지역은 기존 체계(통상 LTV 70% 등)를 유지하되, 이번 지정 확대로 해당 지역 자체가 크게 줄어듦. 투자·거주 이전 계획은 ‘규제지역 여부’를 1순위로 재점검 필요. 
팁: 규제 외곽으로의 풍선효과를 차단하기 위해 지정 범위가 넓어졌습니다.

정책 시행일·경과 규정 체크리스트

1. 지정·대출 규제는 10월 16일(목)부터 시행. 10월 15일(수)까지 계약 체결 및 계약금 납부 완료분은 종전 규정 적용.
2. 토지거래허가구역 확대와 병행해 거래·대출 단계에서 허가·신고·점검이 강화.
3. 여야 간 평가가 엇갈리나, 투기 억제·실수요 보호 기조는 유지. 
   팁: ‘계약일·계약금 납부일’이 경과 규정의 분기점입니다.

체크포인트: 전세·신용대출과 동시 보유 전략

전세대출이 있는 상태로 규제지역 3억 원 초과 아파트를 사면 전세대출 회수 가능. 1억 원 초과 신용대출자는 1년간 규제지역 내 주택 매입 불가. 대체자금 플랜(중도상환·대환·증빙) 마련이 필요. 
팁: ‘전세 잔여기간 vs 잔액 vs 취득가’ 3요소를 먼저 표로 정리하세요.

상환전략: 금리·만기·분할상환 최적화

스트레스 금리 하한 3% 상향과 함께 총부채 관리가 중요. 혼합형(고정→변동) 구조, 원리금균등/체증식 상환 비교, 중도상환수수료·만기구조(10·20·30년)의 월부담 변화를 시뮬레이션. 
팁: 월상환액(원리금) ≤ 연소득의 35~40% 범위에서 장기지속 가능성을 우선하세요.

■ 자주 하는 질문(FAQ)

Q1. LTV 40%는 규제지역 ‘모두’에 동일하게 적용되나요?
네. 이번 지정으로 규제지역이 크게 확대되었고, 해당 지역에서는 LTV 70%에서 40%로 일괄 축소됩니다. 다만 실제 가능액은 가격구간별 상한(6억/4억/2억)과 상환능력(DSR/DTI) 중 최저값으로 결정됩니다.

Q2. DSR은 완화됐나요, 강화됐나요?
정책모기지의 DSR 규정 변경은 이번 대책에서 제외되어 현행 유지입니다. 다만 규제지역 주담대에는 DTI 40%가 병행 적용되면서 체감 한도는 줄어들 수 있습니다. 

Q3. 전세대출이 있는데 집을 사면 어떻게 되나요?
규제지역에서 3억 원 초과 아파트 취득 시 전세대출 회수 대상이 될 수 있습니다. 아파트 취득 전 전세대출 상환·대환 계획을 미리 세우세요. 

■ 결 언

이번 10·15 대책은 서울 전역과 수도권 핵심지의 과열을 겨냥해 LTV 40%·가격구간별 절대 상한·전세·신용대출 동시보유 제약 등 ‘삼중 안전장치’를 촘촘히 걸었습니다. 실수요자의 내 집 마련은 가능하지만, 한도 산정은 이제 LTV(담보가치)·가격구간 상한·상환능력(DSR/DTI) 중 ‘최소값’으로 귀결됩니다. 계약일·계약금 납부일, 전세·신용대출 잔액, 금리·만기 구조까지 통합적으로 관리하는 분만이 리스크를 줄이고 기회를 붙잡을 수 있습니다.

오늘 설명드린 로드맵과 계산법을 토대로, 본인 상황표와 월상환 시뮬레이션을 즉시 만들어 보시길 권합니다. 

 

 

한 줄 요약
규제지역 LTV 40%와 가격구간별 상한(6억·4억·2억), DTI/DSR 동시 적용으로 실제 대출 한도는 ‘세 축의 최소값’으로 결정됩니다. 

 

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